W tych miejscach podczas wakacji na pewno spotkasz Polaków. Kupują domy masowo

Chorwackie wybrzeże, hiszpańskie Costa del Sol czy greckie wyspy – jeszcze niedawno były to miejsca, gdzie Polacy pojawiali się wyłącznie jako turyści z walizkami. Dziś coraz częściej przyjeżdżają tam z dokumentami notarialnymi i kluczami do własnych nieruchomości. Ostatnie pięć lat przyniosło prawdziwy boom na zakup zagranicznych domów wakacyjnych przez naszych rodaków, a pandemia, wbrew początkowym prognozom, tylko przyspieszyła ten trend. Polscy nabywcy stali się tak rozpoznawalni na niektórych rynkach, że lokalni agenci nieruchomości zatrudniają polskojęzycznych pracowników, a deweloperzy przygotowują specjalne oferty skierowane bezpośrednio do klientów znad Wisły.

Najbardziej spektakularny wzrost zainteresowania polskich nabywców widać w Hiszpanii, szczególnie w regionach Costa del Sol, Costa Blanca i na Wyspach Kanaryjskich. Według danych hiszpańskiego rejestru własności, w ubiegłym roku Polacy zakupili tam ponad 3000 nieruchomości, co stanowi wzrost o 78% w porównaniu do okresu sprzed pandemii. „Nigdy wcześniej nie widzieliśmy takiego zainteresowania ze strony polskich klientów” – przyznaje Miguel Sanchez, wieloletni agent nieruchomości z Malagi. „Obecnie stanowią oni naszą trzecią największą grupę klientów zagranicznych, tuż po Brytyjczykach i Niemcach, a w niektórych miejscowościach, jak Torrevieja czy Benalmadena, tworzą się już całe polskie enklawy”.

Chorwacja to drugi kierunek najchętniej wybierany przez Polaków na zakup wakacyjnej nieruchomości. Dalmacja, Istria i okolice Zadaru przeżywają prawdziwe oblężenie ze strony polskich inwestorów. Chorwackie Ministerstwo Gospodarki podaje, że w ciągu ostatnich trzech lat liczba nieruchomości nabytych przez obywateli Polski wzrosła o ponad 120%. Co ciekawe, w przeciwieństwie do innych nacji, Polacy nie ograniczają się do zakupu apartamentów – wielu decyduje się na zakup tradycyjnych kamiennych domów, często wymagających remontu, które później odnawiają zgodnie z lokalnym stylem, ale z nowoczesnymi udogodnieniami.

Grecja, Włochy i Portugalia zamykają top 5 kierunków, gdzie Polacy najchętniej kupują wakacyjne nieruchomości. Na greckich wyspach, szczególnie na Krecie i Korfu, powstają nawet całe osiedla, gdzie większość właścicieli to Polacy. We Włoszech najpopularniejsza jest Kalabria i Sycylia, gdzie ceny są wciąż relatywnie niskie w porównaniu do Toskanii czy Ligurii. Portugalia, a zwłaszcza region Algarve, przyciąga z kolei osoby planujące przyszłą emeryturę w łagodnym klimacie. „Zauważyliśmy znaczący wzrost zapytań od polskich klientów, którzy szukają nie tylko wakacyjnych domów, ale miejsca, gdzie mogliby spędzać większą część roku po zakończeniu aktywności zawodowej” – mówi Ana Oliveira, dyrektorka portugalskiej agencji nieruchomości specjalizującej się w obsłudze klientów z Europy Środkowo-Wschodniej.

Branża turystyczna i nieruchomościowa dostrzega potencjał w polskich klientach i aktywnie dostosowuje swoją ofertę do ich potrzeb. W popularnych wakacyjnych destynacjach pojawiają się polskie restauracje, sklepy z rodzimymi produktami, a nawet sezonowe połączenia lotnicze zaprojektowane z myślą o właścicielach nieruchomości. „To już nie jest trend, to trwała zmiana na mapie europejskiego rynku nieruchomości wakacyjnych” – ocenia dr Tomasz Kowalski, ekspert rynku nieruchomości i autor raportu o inwestycjach Polaków za granicą. Jego zdaniem, w ciągu najbliższych pięciu lat liczba wakacyjnych domów i apartamentów posiadanych przez Polaków w basenie Morza Śródziemnego może się podwoić, jeśli tylko sytuacja ekonomiczna pozostanie stabilna.

Profil polskiego nabywcy – kto kupuje domy za granicą?

Stereotypowy obraz Polaka kupującego nieruchomość za granicą znacząco ewoluował w ostatnich latach. Jeszcze dekadę temu byli to głównie najbogatsi biznesmeni i celebryci, dla których dom w Hiszpanii czy na greckiej wyspie był symbolem statusu i luksusu. Dziś profil typowego nabywcy jest znacznie bardziej zróżnicowany. Największą grupę stanowią przedsiębiorcy prowadzący średniej wielkości firmy, specjaliści z branży IT i nowych technologii oraz kadra menedżerska korporacji, czyli osoby z tzw. wyższej klasy średniej. Dołączają do nich coraz częściej przedstawiciele wolnych zawodów – lekarze, prawnicy, architekci, którzy traktują zakup nie tylko jako sposób na wakacje, ale również jako inwestycję i zabezpieczenie kapitału.

Zmieniają się także preferencje wiekowe nabywców. O ile kilka lat temu dominowały osoby po 50. roku życia, myślące o miejscu na emeryturę, obecnie najaktywniejszą grupą są 35-45-latkowie. „Ta grupa wiekowa ma już ustabilizowaną sytuację zawodową i finansową, ale jednocześnie jest wciąż bardzo aktywna i mobilna” – wyjaśnia Katarzyna Sobańska, założycielka firmy doradczej pomagającej Polakom w zakupie nieruchomości za granicą. „Co więcej, dzięki możliwości pracy zdalnej, którą pandemia znacząco upowszechniła, mogą sobie pozwolić na spędzanie w swoich wakacyjnych domach nie tylko urlopów, ale nawet kilku miesięcy w roku, pracując z malowniczych tarasów z widokiem na morze”.

Interesującym zjawiskiem jest również rosnący udział zakupów grupowych – gdy kilka zaprzyjaźnionych rodzin lub grup znajomych wspólnie nabywa większą nieruchomość lub sąsiadujące ze sobą domy. Takie rozwiązanie pozwala nie tylko obniżyć koszty zakupu i utrzymania, ale również zapewnia poczucie bezpieczeństwa i swojskości w obcym kraju. „Mamy coraz więcej zapytań o tego typu rozwiązania” – potwierdza Marek Wielgus, pośrednik specjalizujący się w chorwackim rynku. „Niedawno sprzedaliśmy kompleks trzech tradycyjnych kamiennych domów w Istrii czterem polskim rodzinom, które będą korzystać z nich rotacyjnie, a jednocześnie wynajmować je turystom w okresach, gdy sami nie przebywają na miejscu”.

Zaskakującą informacją może być fakt, że aż 40% polskich nabywców finansuje zakup częściowo lub całkowicie kredytem – wbrew powszechnemu przekonaniu, że tego typu inwestycje dokonywane są wyłącznie za gotówkę. Wiele osób wykorzystuje możliwość zaciągnięcia kredytu w kraju, gdzie dokonują zakupu, co przy niższych niż w Polsce stopach procentowych (szczególnie w strefie euro) może być korzystnym rozwiązaniem. „Nawet przy uwzględnieniu kosztów obsługi kredytu, inwestycja często się bilansuje dzięki przychodom z wynajmu w sezonie turystycznym” – wyjaśnia ekspert finansowy Piotr Nowak. „A dodatkowo mamy wartość dodaną w postaci własnego miejsca na wakacje i perspektywę wzrostu wartości nieruchomości w dłuższym terminie”.

Badania przeprowadzone przez Związek Banków Polskich pokazują również ciekawą korelację między zakupem nieruchomości za granicą a wcześniejszymi doświadczeniami turystycznymi. Aż 78% nabywców wielokrotnie odwiedzało region, w którym finalnie zdecydowali się na zakup. To pokazuje, że Polacy podchodzą do takich decyzji raczej rozsądnie i emocjonalnie – kupują tam, gdzie czują się dobrze, gdzie znają już lokalną społeczność, zwyczaje i infrastrukturę. Ankiety przeprowadzone wśród polskich właścicieli zagranicznych nieruchomości wskazują również, że dla ponad połowy z nich możliwość integracji z lokalną społecznością i poznanie nowej kultury „od wewnątrz” były istotnymi czynnikami przy podejmowaniu decyzji o zakupie. To znacząco odróżnia ich od nabywców z niektórych innych krajów, którzy często pozostają w swoich zamkniętych enklawach, mając minimalny kontakt z lokalną społecznością.

Motywy i korzyści z posiadania zagranicznego domu

Co naprawdę stoi za decyzją o zakupie nieruchomości za granicą? Badania przeprowadzone wśród polskich nabywców przez Instytut Badań Rynku Nieruchomości wskazują na kilka dominujących motywacji. Na pierwszym miejscu znajduje się pragnienie posiadania własnego, stałego miejsca na wakacje (82% ankietowanych), gdzie można przechowywać osobiste rzeczy, nie martwić się o rezerwacje w szczycie sezonu i czuć się jak u siebie. Zaraz za tym plasuje się aspekt inwestycyjny (71%) – wielu nabywców postrzega zakup jako lokatę kapitału bezpieczniejszą niż giełda i bardziej dochodową niż tradycyjne produkty bankowe, szczególnie w okresie niskich stóp procentowych i rosnącej inflacji.

Wysoką pozycję zajmuje również motywacja związana z przyszłą emeryturą – aż 65% ankietowanych widzi swój zagraniczny dom jako miejsce, gdzie będą spędzać znaczną część roku po zakończeniu aktywności zawodowej. „Polski klimat, szczególnie długie i ponure zimy, to coś, czego wielu z nas chciałoby uniknąć na starość” – wyjaśnia socjolog dr Anna Kowalczyk, zajmująca się badaniem zmian stylu życia Polaków. „Możliwość spędzania zimowych miesięcy w łagodnym klimacie Hiszpanii czy Portugalii, a letnich w Polsce, to model, który wydaje się idealny dla wielu osób planujących swoją przyszłość. Dodatkowym argumentem jest również dostęp do publicznej opieki zdrowotnej w ramach Unii Europejskiej, co dla osób starszych stanowi istotny czynnik bezpieczeństwa”.

Interesującym motywem, który pojawił się szczególnie w ostatnich latach, jest tzw. dywersyfikacja geograficzna – traktowanie zakupu nieruchomości w innym kraju jako formy zabezpieczenia przed potencjalnymi niepokojami politycznymi czy ekonomicznymi. „Po doświadczeniach pandemii i w obliczu niepewnej sytuacji geopolitycznej, coraz więcej klientów traktuje dom w stabilnym kraju Europy Zachodniej jako 'plan B'” – zauważa Andrzej Wiśniewski, doradca inwestycyjny specjalizujący się w rynku nieruchomości. „To nie jest główny motyw zakupu, ale stanowi istotny argument dla wielu osób, szczególnie przedsiębiorców, którzy myślą o bezpieczeństwie swoich rodzin w perspektywie długoterminowej”.

Wiele osób wskazuje również na korzyści finansowe wynikające z możliwości wynajmu nieruchomości turystom w okresach, gdy sami z niej nie korzystają. Według danych portali rezerwacyjnych, właściciele nieruchomości w popularnych regionach turystycznych mogą liczyć na obłożenie na poziomie 60-80% w sezonie, co przy odpowiednich stawkach pozwala często pokryć roczne koszty utrzymania nieruchomości i spłatę ewentualnego kredytu. Rozwój platform typu Airbnb i Booking.com znacząco ułatwił zarządzanie takim wynajmem, nawet bez konieczności stałej obecności na miejscu. Powstały również wyspecjalizowane firmy zarządzające, prowadzone przez Polaków mieszkających na stałe w tych regionach, które za prowizję zajmują się kompleksową obsługą – od marketingu, przez sprzątanie, po kontakt z gośćmi.

Nie bez znaczenia są również aspekty prestiżowe i społeczne. W pewnych kręgach posiadanie domu w modnej zagranicznej lokalizacji wciąż stanowi element budowania statusu i pozycji towarzyskiej. Ciekawym zjawiskiem jest również tworzenie się nieformalnych społeczności polskich właścicieli w popularnych regionach – organizują oni wspólne wydarzenia, wymieniają się kontaktami do sprawdzonych rzemieślników czy dostawców usług, a nawet tworzą grupy wsparcia pomagające nowym nabywcom odnaleźć się w lokalnych realiach prawnych i kulturowych. „To fascynujące, jak szybko powstają takie mikrospołeczności” – mówi etnograf dr Michał Zawadzki, badający zjawisko polskiej emigracji. „One łączą korzyści wynikające z przebywania za granicą z poczuciem bezpieczeństwa i komfortu, jaki daje kontakt z rodakami. W niektórych miejscowościach na Costa del Sol czy w Chorwacji można już mówić o powstaniu specyficznych polskich diaspor wakacyjnych, które funkcjonują według zupełnie innych zasad niż tradycyjna emigracja zarobkowa”.

Wyzwania i pułapki przy zakupie zagranicznej nieruchomości

Mimo rosnącej popularności, zakup nieruchomości za granicą wciąż wiąże się z licznymi wyzwaniami i potencjalnymi pułapkami, o których niedoświadczeni nabywcy często dowiadują się zbyt późno. Różnice w systemach prawnych, procedurach i lokalnych przepisach mogą stanowić prawdziwy labirynt dla osób przyzwyczajonych do polskich realiów. W Hiszpanii kluczowe znaczenie ma sprawdzenie, czy nieruchomość posiada wszystkie niezbędne pozwolenia budowlane, co w przypadku starszych domów nie zawsze jest oczywiste. We Włoszech istotne są kwestie dziedziczenia i potencjalnych roszczeń ze strony dawnych właścicieli. W Grecji natomiast problemem mogą być niejasne granice działek i nieuregulowane księgi wieczyste.

Kolejnym istotnym wyzwaniem są kwestie podatkowe, które znacząco różnią się w poszczególnych krajach. „Wielu nabywców nie uwzględnia w swoich kalkulacjach lokalnych podatków od nieruchomości, które w niektórych regionach mogą być znacznie wyższe niż w Polsce” – ostrzega Kamil Kowalski, ekspert ds. międzynarodowego prawa podatkowego. „Dodatkowo pojawia się kwestia podatku dochodowego od wynajmu, który należy odprowadzać w kraju, gdzie znajduje się nieruchomość, a także potencjalnego podatku od wartości nieruchomości czy opłat za wywóz śmieci i utrzymanie infrastruktury, które w turystycznych regionach bywają nieproporcjonalnie wysokie”. Kwestie podatkowe komplikują się jeszcze bardziej w przypadku osób, które spędzają w swoim zagranicznym domu więcej niż 183 dni w roku, co może skutkować zmianą rezydencji podatkowej i koniecznością rozliczania się z fiskusem w dwóch krajach.

Bariera językowa to problem, który wciąż dotyka wielu polskich nabywców, mimo rosnącej dostępności polskojęzycznych pośredników i doradców. „Dokumenty notarialne, umowy z dostawcami mediów czy przepisy wspólnot mieszkaniowych są zazwyczaj dostępne wyłącznie w lokalnym języku, co może prowadzić do nieporozumień i kosztownych błędów” – przyznaje Marta Wiśniewska, tłumaczka specjalizująca się w obsłudze transakcji nieruchomościowych w Hiszpanii. Problem ten jest szczególnie dotkliwy w mniejszych miejscowościach, gdzie znajomość języka angielskiego wśród lokalnych urzędników i usługodawców jest często ograniczona. Doświadczeni nabywcy radzą, by zawsze korzystać z usług niezależnego tłumacza, nawet jeśli sprzedawca lub agent zapewnia wsparcie językowe, gdyż może to pomóc uniknąć nieporozumień i manipulacji.

Utrzymanie nieruchomości z dystansu stanowi kolejne wyzwanie, które wielu nabywców początkowo lekceważy. Domy położone w regionach o gorącym klimacie wymagają regularnych przeglądów, nawet gdy stoją puste – od konserwacji systemów klimatyzacji, przez zabezpieczenie przed wilgocią i pleśnią, po ochronę przed włamaniami, które niestety zdarzają się częściej w przypadku domów wakacyjnych. „Koszty serwisowania i zarządzania nieruchomością mogą sięgać nawet 3-5% jej wartości rocznie, co dla wielu nabywców stanowi niemałe zaskoczenie” – ostrzega Antoni Kowalczyk, właściciel firmy zarządzającej nieruchomościami Polaków w Chorwacji. Dodatkowo dochodzą kwestie związane z sezonowością – w wielu regionach turystycznych część usług jest dostępna wyłącznie w sezonie, co komplikuje przeprowadzanie remontów czy napraw w okresie zimowym.

Ostatnim, ale nie mniej istotnym wyzwaniem, są kwestie kulturowe i społeczne związane z integracją z lokalną społecznością. W niektórych regionach Hiszpanii czy Włoch, masowy napływ zagranicznych nabywców nieruchomości spotyka się z rosnącą niechęcią miejscowych, którzy obawiają się wzrostu cen i utraty lokalnego charakteru swoich miejscowości. „Coraz częściej obserwujemy zjawisko tzw. turystyfikacji, gdy tradycyjne dzielnice zamieniają się w obszary zdominowane przez wakacyjne apartamenty, co budzi sprzeciw rdzennych mieszkańców” – wyjaśnia socjolog dr Maria Rodriguez z Uniwersytetu w Barcelonie. Doświadczeni właściciele zagranicznych nieruchomości podkreślają, że klucz do udanego funkcjonowania w nowym miejscu leży w szacunku dla lokalnych zwyczajów, nauce języka przynajmniej na podstawowym poziomie i aktywnym uczestnictwie w życiu społeczności – od zakupów w lokalnych sklepach, przez udział w miejscowych wydarzeniach, po wsparcie lokalnych inicjatyw. To podejście nie tylko poprawia jakość pobytu, ale może również okazać się pomocne w rozwiązywaniu ewentualnych problemów administracyjnych czy sąsiedzkich, które nieuchronnie pojawiają się w życiu każdego właściciela nieruchomości.

Perspektywy i trendy na przyszłość

Jak będzie wyglądał rynek zagranicznych nieruchomości wakacyjnych dla polskich nabywców w najbliższych latach? Eksperci są zgodni – trend zakupowy będzie się utrzymywał, choć jego charakter może ulec pewnym modyfikacjom. Według prognoz Europejskiego Stowarzyszenia Pośredników Nieruchomości, Polacy do 2025 roku mogą znaleźć się w pierwszej piątce narodowości najchętniej kupujących nieruchomości wakacyjne w basenie Morza Śródziemnego. „Obserwujemy systematyczny wzrost zainteresowania i nie widzimy przesłanek, by ta tendencja miała się odwrócić” – komentuje dr Jan Kowalski, analityk rynku nieruchomości z Polskiej Akademii Nauk. „Rosnąca zamożność części społeczeństwa, połączona z pragnieniem poprawy jakości życia i dywersyfikacji inwestycji, to czynniki, które będą napędzały ten segment rynku jeszcze przez wiele lat”.

Zauważalna jest jednak zmiana w preferencjach lokalizacyjnych. O ile dotychczas dominowały najpopularniejsze, rozwinięte turystycznie regiony, o tyle obecnie coraz więcej nabywców poszukuje miejsc mniej oczywistych, za to oferujących lepszy stosunek jakości do ceny i bardziej autentyczne doświadczenia. „Obserwujemy rosnące zainteresowanie Czarnogórą, północną Grecją, a nawet wybrzeżem Morza Czarnego w Bułgarii” – zauważa Magda Nowak, założycielka portalu specjalizującego się w zagranicznych nieruchomościach. „To efekt nie tylko poszukiwania niższych cen, ale również chęci uniknięcia zatłoczonych turystycznych kurortów na rzecz bardziej kameralnych miejsc”. Na popularności zyskują również lokalizacje oddalone od wybrzeża – malownicze wioski we włoskiej Umbrii czy Toskanii, górskie regiony Hiszpanii czy Portugalii, oferujące zupełnie inny styl wypoczynku i niższe ceny nieruchomości.

Istotną zmianą jest również wzrost znaczenia ekologii i zrównoważonego rozwoju w decyzjach zakupowych. Coraz więcej nabywców poszukuje nieruchomości energooszczędnych, wykorzystujących odnawialne źródła energii, co jest szczególnie istotne w regionach o wysokim nasłonecznieniu. „Panele słoneczne, systemy gromadzenia wody deszczowej czy naturalna wentylacja to już nie luksus, ale standard, którego oczekują świadomi nabywcy” – wyjaśnia architektka Joanna Wiśniewska, specjalizująca się w projektowaniu domów w klimacie śródziemnomorskim. Trend ten zbieżny jest z polityką wielu regionów turystycznych, które wprowadzają coraz bardziej restrykcyjne normy środowiskowe dla nowych budynków. Równocześnie rośnie zainteresowanie renowacją istniejących, często zabytkowych budynków, zamiast budową nowych obiektów, co pozwala zachować lokalny charakter architektoniczny i ograniczyć ślad węglowy inwestycji.

Kolejnym obserwowalnym trendem jest wzrost popularności tzw. inwestycji zbiorowych. Coraz więcej Polaków decyduje się na zakup udziałów w większych projektach deweloperskich lub przystępuje do kooperatyw inwestycyjnych, co pozwala obniżyć próg wejścia i rozłożyć ryzyko. „Ten model jest szczególnie atrakcyjny dla osób, które nie mogą lub nie chcą wydawać kilkuset tysięcy euro na własną nieruchomość, ale marzą o posiadaniu wakacyjnej bazy w słonecznym miejscu” – wyjaśnia Krzysztof Kowalski, założyciel jednej z pierwszych polskich kooperatyw inwestujących w nieruchomości w Hiszpanii. Takie rozwiązania często łączą cechy klasycznej inwestycji (z roczną stopą zwrotu) z możliwością osobistego korzystania z nieruchomości przez określoną liczbę dni w roku. Ta forma nabiera popularności szczególnie wśród młodszych inwestorów, przyzwyczajonych do ekonomii współdzielenia i szukających elastycznych rozwiązań.

Długoterminowe perspektywy rynku będą zależeć od wielu czynników – od sytuacji ekonomicznej w Polsce i Europie, przez regulacje prawne i podatkowe, po zmiany klimatyczne, które mogą wpłynąć na atrakcyjność poszczególnych regionów. Jednym z najważniejszych czynników będzie rozwój infrastruktury komunikacyjnej – zarówno połączeń lotniczych, jak i drogowych, które mogą otworzyć nowe, dotychczas trudno dostępne regiony dla polskich nabywców. Eksperci zgodnie podkreślają jednak, że posiadanie „drugiego domu” w słonecznym, przyjaznym miejscu to nie tylko trend inwestycyjny, ale przede wszystkim część szerszej zmiany stylu życia, która jest odpowiedzią na rosnące tempo pracy, potrzebę efektywnego odpoczynku i pragnienie bliższego kontaktu z naturą. „To nie jest przemijająca moda, ale długoterminowa zmiana wzorców konsumpcji i spędzania czasu wolnego, szczególnie wśród bardziej zamożnej części społeczeństwa” – podsumowuje dr Hanna Kowalska, socjolog z Uniwersytetu Warszawskiego, autorka książki o nowych stylach życia Polaków. „W tym sensie, zainteresowanie Polaków domami wakacyjnymi za granicą to jeden z najbardziej fascynujących fenomenów społecznych ostatnich lat, łączący w sobie elementy ekonomiczne, kulturowe i psychologiczne. To temat warty głębszego zbadania i z pewnością będzie dostarczał wielu interesujących ciekawostek przez kolejne lata”.